La situación actual de la sociedad marcada por la crisis del Coronavirus ha hecho temblar en cuestión de días el mundo de los negocios. El Real Decreto de Estado de Alerta ha afectado de forma directa al 97% de los negocios de nuestro país y todavía más el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el Estado de alarma para la gestión de la situación de Crisis Sanitaria ocasionado por el COVID-19.
Se cuentan por miles los locales comerciales alquilados cerrados a cal y canto y que no tienen actividad, ya que, solo las farmacias, los supermercados, estancos, las tiendas de telefonía, talleres de coches están abiertos, y con servicios mínimos. El resto como está cerrado, no hay negocio ni ingreso para los inquilinos. En este contexto de ruina gorda es el momento en que el propietario del negocio se anticipe al problema y plantee al arrendatario algún tipo de acuerdo o plan de pago prorrateado o aplazamiento de pago durante el tiempo que dura el parón económico. Se trata de abrir una negociación para no llegar a un pleito y un conflicto judicial que tendría el asunto unos 9 meses en los juzgados.
Lo que tengo claro es que dejar de pagar la renta unilateralmente es algo peligroso y lo desaconsejo, ya que el propietario puede instar la demanda de desahucio y no sería fácil paralizarlo en este tipo de situación. No hagáis por ejemplo como ha hecho la cadena de hamburgueserías Burger King, que por las bravas ha devuelto los recibos de alquiler de febrero y marzo de los alquileres de todas sus tiendas-restaurantes directamente. Además, ha intentado un ERTE para sus 14.000 trabajadores, que le ha sido tumbado por la Inspección de Trabajo y la Seguridad Social. Gran error.
Lo que debería haber hecho es notificar la suspensión del contrato, y una vez que te contesten que no, interponer una demanda en el juzgado solicitando la suspensión del contrato por la desaparición sobrevenida de la causa del contrato y es el Juez quien debe declarar la suspensión de los pagos por mutación de las circunstancias en las que se contrató originariamente.
También es verdad que no hay precedentes jurisprudenciales sobre este tipo de situaciones tan extremas como la que vivimos, sin embargo, sí los hubo sobre la crisis económica del 2008 en la que muchos arrendatarios no pudieron pagar la renta acordada y exigieron una modificación de la misma, pero nunca se planteó el tema de la suspensión del contrato ya que la suspensión del contrato supone la condonación de 100% de la renta.
Lo que a mi juicio sí cabría plantear judicialmente en aquellos casos en que el cierre total de la actividad viene dada por el Decreto Ley de Estado de Alarma es la cláusula “rebus sic stantibuis” por fuerza mayor, en aquellos casos en que se acredite un desplome total de la actividad con ingresos cero.
En estos casos se podría exigir no una suspensión del contrato, pero sí una modificación del contrato con una rebaja de la renta por la caída exorbitante de la actividad y la imposibilidad de ejercerla por el Decreto Ley del gobierno. Habrá que ver caso por caso en este tipo de asunto dado que la versatilidad de los negocios es tremenda.
En cuanto a que una posible moratoria se extienda a los alquileres como ha pasado con la moratoria de las hipotecas, sé que el Consejo de Ministros lo está estudiando pero es complicadísimo que esto salga. Los juristas tenemos claro que lo mejor siempre desde el punto de vista práctico es anticiparse al problema y empezar ya a mandar cartas a los propietarios de locales comerciales y de viviendas solicitándoles algún tipo de acuerdo en el que se establezca una reducción de la renta en un porcentaje mientras esté vigente el Estado de Alarma y no se puede desarrollar la actividad para la que se alquiló el local de negocio o también una moratoria aplazando el pago de la renta y fraccionándolo en los meses sucesivos dividiendo por ejemplo lo dos meses que ahora no se pagan, y aplicándoselo prorrateadamente a los otros 10 meses que faltan del año y sin intereses, esta sería una solución “razonable”.
Lo que un propietario no puede exigir a su inquilino es que si le ha alquilado el local comercial para que ponga una peluquería y el gobierno dice que todas las peluquerías tienen que estar cerradas dos meses, el propietario del negocio tenga que seguir pagando la renta al 100% como si tal cosa, con cero ingresos, y que el propietario no le dé al inquilino ninguna otra salida, con esa actitud lo único que se consigue es perder al inquilino y acabar en el juzgado ¿no será más inteligente darle facilidades para que lo pague prorrateadamente los meses venideros cuando se levante el Estado de Alarma?. Cada uno que saque sus propias conclusiones
