Podrán construirse 9.500 viviendas y quedan 342 de renta libre sin vender

Socialistas y andalucistas -y ahora andalucistas y populares- se han movido siempre en dos terrenos diferentes a la hora de poner en valor los terrenos de Fadricas, la segunda de las dos grandes bolsas de terrenos militares que se pueden aprovechar para el desarrollo urbanístico de la ciudad.

Son dos posturas que además han presentado en público y que ha defendido en campañas electorales, por lo que no es cierto lo que dice el Gobierno municipal de que el PSOE no ha presentado alternativas al desarrollo de los polvorines.

Ninguno de los dos, ni gobierno ni oposición, han dejado a un lado lo que supone la construcción de viviendas, pero la diferencia entre los dos proyectos estriba en las distintas sensibilidades de oposición y gobierno a la hora de poner el motor en marcha.

El proyecto del PSOE es el mismo que presentó en su programa electoral y que contó con el visto bueno de la plana mayor socialista para apoyarlo desde las administraciones en las que gobernaban, a la postre el Gobierno central y la Junta de Andalucía, ambas directamente implicadas en una salida al problema planteado en la actualidad con la reserrva de suelo decretada por el alcalde y ahora apoyada por el PP.

Se trataba de un proyecto a tres bandas en el que entrarían el Ayuntamiento de San Fernando, la Junta y el Gobierno de España, basado en una premisa específica como es prestar servicios a la juventud, principalmente, con independencia de otros sectores como el comercial y el turístico, también recogido en la propuesta de Fernando López Gil.

La Ciudad Joven
Con el título de Ciudad Joven, lo que se pretendía con ese proyecto era poner en marcha la doble vertiente del ocio y del trabajo, a través de la construcción de un parque empresarial que se aprovechara de las nuevas comunicaciones de Fadricas y de unas mil viviendas para los propios trabajadores de ese parque, con lo que tendrían casa y trabajo a pocos metros. Ni que decir tiene que como en todos los proyectos, las viviendas servirían de sostén a todo lo demás, pero no habría ganancias e incluso podría haber pérdidas que enjugarían las administraciones participantes.

Ese todo lo demás era la zona de ocio y comercial, con lo que ya eran tres conceptos unidos -trabajo, vivienda y ocio- que estaría compuesta por una piscina de verano, un parque tematizado, un espacio de ocio para los jóvenes en la parte de dominio público, bulevares y zonas deportivas en construcciones de bajo impacto y la zona comercial y su paseo marítimo correspondiente. Todo ello sin olvidar el puerto deportivo para que la ciudad de los jóvenes -aunque este de la juventud no es un concepto excluyente- pudiera mirar a la bahía.

Todo quedaría a expensas, lógicamente, de la negociación con los propietarios de los suelos a los que habría que incluir en el proyecto o bien pagarles lo que les correspondiera del proyecto público, que es lo que también hizo el gobierno andalucista antes de las elecciones de 2007 aunque la parte del león se la llevaban los reversionistas con la mitad de las 1.500 viviendas de renta libre.

A pesar de que el convenio que se pactó entre el Ayuntamiento y los reversionistas no se pudo llevar a cabo porque pasó el tiempo sin que pudiera desarrollarse y el alcalde decretó la reserva de suelo de los polvorines en la primavera de 2007, lo que se ha presentado ahora, dentro de la indefinición de las noticias dadas a conocer a la prensa, indica que el proyecto original del Gobierno municipal no ha cambiado y que está prevista la construcción de 500 viviendas más que en el proyecto socialista, además de que el 49 por ciento de esas viviendas serían de renta libre y por ende, muy lejos del alcance de la gran mayoría de jóvenes.

El proyecto andalucista
La actual propuesta no se conoce con detalle, pero la anterior que al final fue rechazada por Defensa -que no debe variar mucho-, contemplaba 273.531 metros cuadrados de zonas verdes (50,8 por ciento)que iría en la franja de servidumbre del dominio público marítimo terrestre

Se destinaría al ocio y al esparcimiento y se integrarán equipamientos deportivos, zonas de recreo y espacios culturales generados por la rehabilitación de las fortificaciones y embarcadero de Punta Cantera y los antiguos polvorines.

Un total de151.687 metros cuadrados, el 28,2 por ciento, se destinaba a actividad económica. Esa superficie de Fadricas II iría unida a las zonas hoteleras y de actividad terciaria, comercial y ocio. También se destinarían 51.104 metros cuadrados a usos deportivos, sociales, docentes, culturales etc. (9,5 por ciento del total) y 61.337 metros cuadrados a residencial( 11,4 por ciento). Visto ese dato, la consrucción era, necesariamente, en altura.

Con la implantación de estos 61.337 metros de uso residencial se financia toda la operación con coste cero para el contribuyente, no sólo la adquisición de los terrenos que costaban entonces 1.600 millones de pesetas, sino gran parte de la urbanización de los sistemas generales que de otra forma tendrían que ser costeados por las arcas municipales.

Con esa fórmula, el Ayuntamiento se convertía en titular de casi la mitad de la edificabilidad resultante (750 viviendas) y asumía el 30 por ciento de las viviendas de protección oficial mediante cesión a la Empresa Municipal de Suelo y podía ofertar paquetes de suelo a los promotores locales para que participaran en el desarrollo de toda la zona.

El acuerdo a nivel estatal estaba cerrado sólo pendiente de firma. Tras cruzar varios borradores, la Gerencia de Infraestructuras de Defensa hizo entrega en la última reunión del borrador definitivo ya corregido y aceptado desde Madrid, según decía Urbanismo en el mes de febrero de 2005, aunque luego Defensa rompió las negociaciones.

La vivienda, más fácil
Los propios socialistas reconocen que sería mucho más fácil el camino del Gobierno municipal y construir viviendas que den el dinero suficiente tanto para los equipamientos como para ganar dinero el Ayuntamiento y destinarlo a otras necesidades de la ciudad. Sólo hay que recordar que el convenio con los reversionistas se vendía como necesario para la ciudad porque el Consistorio ganará 30 millones de euros en la operación.

Sin embargo, la opción elegida obedecía a dos cuestiones fundamentales que estaban dentro del modelo de ciudad que pretendía y pretende Fernando López Gil y cuyo ejemplo contrario es lo que se planea en el PGOU y en otras actuaciones urbanísticas en desarrollo actualmente.

De aquí al año 2020 -tomando como base la duración teórica y aconsejable de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)-, se habrán podido construir 4.911 viviendas nuevas en San Fernando, que es lo que recoge el actual documento urbanístico que está pendiente de la aprobación por el Pleno.

A esas casi 5.000 viviendas, un 40 por ciento de las cuales serán de protección oficial, se suman las que están en transición, esto es, las que van en suelos que no necesitan de la aprobación del PGOU, como ocurre con los terrenos de Fábrica San Carlos y otros enclaves de la ciudad de menor importancia, que suman un total de 2.834, 700 de ellas de VPO, según los datos de Urbanismo correspondiente al mes de agosto del año pasado.

Más las de Fadricas
A esas casi 8.000 viviendas habría que sumar las que se pretenden construir en los terrenos de los polvorines de Fadricas, que no están en transición ni van en el Plan General, ya que ese suelo se dejó sin pintar para posibilitar el voto favorable del PSOE al documento inicial. En ese enclave se pretenden construir algo más de 1.500 viviendas, con lo que las cifras se acercan a las 9.500 unidades en ese tiempo.

Dejando a un lado el tiempo, una vez solventados todos los problemas burocráticos San Fernando podría contar con ese número de viviendas adicional, con su población adicional, naturalmente, que haría que se cumpliera más que sobrado el objetivo de los andalucistas de conseguir una ciudad de 115.000 habitantes como máximo.

Se queda a un lado ese remanente de unas 700 viviendas que existen sin habitar en el casco histórico, según un informe que hicieron los socialistas, que podían servir para paliar esa demanda de viviendas que el alcalde menciona cada vez que tiene que justificar un proyecto basado en la construcción.

No obstante, la despoblación de los centros urbanos tiene sus causas en otras políticas arriesgadamente conservacionistas que imposibilitan rentabilizar edificios y solares en los cascos históricos, salvo que se trate de proyectos de rehabilitación de organismos autónomos municipales, como es el caso de la Empresa del Suelo Isleña SA (Esisa), que suele hacer ese trabajo a través de los planes de rehabilitación de la Junta de Andalucía.

Demasiadas viviendas
Los números están recogidos de la página web del Ayuntamiento y demuestran la apuesta del equipo de gobierno por la construcción, que viene de los tiempos en los que se trataba de un sector en alza, así como lo desproporcionado de esa apuesta con respecto al suelo industrial, que es en lo que se ha basado la otra opción presentada por los socialista para poner en carga esos terrenos que precisamente no se encuentran en el PGOU nuevo.

O sea, demasiadas viviendas, demasiada gente y demasiados servicios que prestar cuando ya, sólo con lo que se construye en la Casería, se están viendo venir los problemas con los suministros básicos y comunicaciones.

En San Fernando hay 334 viviendas de renta libre sin venderse
En San Fernando hay 334 viviendas de renta libre sin vender, un 3,9 por ciento del total de viviendas que se encuentran en esa situación en la provincia de Cádiz donde existe un total de 8.617 inmuebles con esa calificación esperando un comprador. Esto es, el 17 por ciento de las que existen en la comunidad autónoma. La mayor parte de esas viviendas están en la zona costera de la provincia.

La Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio tiene aprobada una medida extraordinaria para favorecer la venta de unas 70.000 viviendas libres nuevas que se encuentran en stock en toda la comunidad andaluza.

El consejero del ramo, Juan Espada, explicó hace unos días que la Junta concederá a los compradores préstamos reintegrables para favorecer la adquisición de ese stock. Estos préstamos se suscribirán por 30 años y supondrán un ahorro medio de la cuota hipotecaria de hasta 250 euros mensuales, lo que representa una rebaja del 40 por ciento del importe que se pagaría sin este incentivo.

Esa reducción se aplicará durante el cuarto y el octavo año de la hipoteca (ya que los tres primeros años serán de carencia), de forma que a partir del noveno año el comprador deberá hacerse cargo del pago íntegro de la cuantía hipotecaria y la entidad financiera deberá devolver a la Junta el importe de las ayudas.

Los inmuebles tendrán que tener un precio equivalente al valor de la hipoteca concedida al promotor (con un valor máximo de 245.000 euros), lo que supone una rebaja del 20 por ciento sobre su precio inicial. La cuantía de la ayuda dependerá del perfil del comprador, aunque oscilará entre los 9.000 y los 15.000 euros. El valor hipotecario medio de los inmuebles que componen el stock en la provincia de Cádiz (se toma como medida una casa de 90 metros cuadrados) se sitúa en torno a los 161.802 euros.

Pisos y unifamiliares
En cuanto a la tipología, la gran mayoría del stock de la provincia, unos 5.860, es decir el 68 por ciento, está compuesto por pisos, frente a los 2.757, el 32 por ciento, que reúnen las características de casas unifamiliares.
Con respecto al estado de las viviendas, el 64,4 por ciento de ellas, unas 5.548, ya están terminadas, mientras que el 35,6 por ciento restante, o sea 3.069 viviendas, se encuentran en alguna fase de construcción.

En líneas generales, las áreas de la Bahía de Cádiz (incluida Jerez), con casi un 34 por ciento del stock y el Campo de Gibraltar, con un 31 por ciento, destacan como los ámbitos en los que existe mayor concentración de viviendas.

Los municipios que albergan más viviendas del stock son La Línea de la Concepción con 1.123; Chiclana con 861; Jerez con 857; Sanlúcar de Barrameda con 767; Algeciras, 681; Rota, 499; San Roque, 379; Tarifa, 351; Arcos, 336 y San Fernando, 334.