El Banco Central Europeo (BCE) ha sorprendido al mercado con una nueva subida de los tipos de interés, la décima desde el verano de 2022, que sitúa el coste del crédito en el 4,5%, el nivel más alto desde hace 22 años. El BCE ha tomado esta decisión pese a que la economía de la zona euro se contrae y a que hay un intenso debate sobre la conveniencia de seguir endureciendo la política monetaria.
Junto con el tipo de interés de las operaciones principales de financiación, el BCE también ha elevado en 25 puntos básicos los tipos de interés de la facilidad marginal de crédito y el tipo de facilidad de depósito, que quedan en el 4,75% y el 4%, respectivamente. Estos cambios entrarán en vigor el 20 de septiembre y tienen como objetivo reducir la inflación, que se mantiene por encima del 5% en la eurozona, muy lejos del 2% que persigue el BCE.
Sin embargo, algunos analistas advierten de que esta medida podría no ser suficiente para contener la escalada de los precios y que el BCE podría verse obligado a subir los tipos de interés una o dos veces más en los próximos meses si la inflación no cede. En una información publicada por el portal Idealista, se destaca que esta situación tendrá un impacto negativo en los ciudadanos que tienen una hipoteca variable, ya que verán aumentar sus cuotas mensuales debido al repunte del euríbor, el índice al que se conceden la mayoría de los préstamos hipotecarios en España. También afectará a los que quieren comprar una vivienda con hipoteca, ya que los bancos encarecerán las ofertas hipotecarias fijas y mixtas y exigirán más requisitos y vinculación. Además, se reducirán las posibilidades de los consumidores con menos recursos para acceder a un préstamo para la compra de vivienda.
Según Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, "el BCE sigue sin desviarse de su plan, mostrando claramente que su prioridad es controlar una inflación que sigue demasiado alta a nivel europeo. Son malas noticias para los hipotecados y quienes quieren comprar una vivienda con hipoteca, pues probablemente el euríbor reflejará pronto esta subida, y las hipotecas fijas y mixtas también se encarecerán. Habrá que ver cómo afecta este último apretón a la actividad económica y la inflación, que son los indicadores que realmente nos dirán cuándo se acabará este ciclo de tipos al alza".
El BCE revisa a la baja sus previsiones económicas
El propio BCE explica que la subida de tipos acordada hoy se basa en la evaluación del Consejo de Gobierno de las perspectivas de inflación a la luz de los nuevos datos económicos y financieros, la dinámica de la inflación subyacente y la intensidad de la transmisión de la política monetaria. Las nuevas proyecciones macroeconómicas prevén una inflación media del 5,6% en 2023, del 3,2% en 2024 y del 2,1% en 2025. Esto supone una revisión al alza para 2023 y 2024 y a la baja para 2025, y es consecuencia principalmente de una senda más elevada de los precios de la energía.
En cambio, el organismo liderado por Christine Lagarde ha revisado ligeramente a la baja la senda proyectada de la inflación excluidos la energía y los alimentos, hasta una media del 5,1% en 2023, del 2,9% en 2024 y del 2,2% en 2025. Y también ha rebajado significativamente sus proyecciones de crecimiento económico: ahora espera que la economía de la zona del euro crezca un 0,7% en 2023, un 1% en 2024 y un 1,5% en 2025.
Puede haber más subidas de tipos
Aunque el guardián del euro ha dejado entrever que el ciclo de subidas de tipos podría haber tocado fin, hay expertos que dejan la puerta abierta a más incrementos en los próximos meses. El economista Miguel Córdoba es una de las voces que recomienda no bajar la guardia, ya que "la inflación dista mucho de estar dominada. El petróleo ha subido más un 20% desde finales de junio y el gas europeo TTF más de un 10% en cuestión de días, mientras que los alimentos frescos subieron un 30% y ahí se han quedado. La inflación subyacente cuesta que baje del 6% y además tenemos un ‘gap’ de un punto con Estados Unidos (4,5% en la eurozona frente a la horquilla 5,25%-5,5% en la primera potencia mundial), lo que hace que todas las compras de hidrocarburos que hacemos nos cuesten más caras al estar el dólar muy fuerte. No veo ningún motivo para que se demoren las subidas de tipos de interés", sostiene.
En esa misma línea, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, considera que este nuevo incremento "podría no ser el último de 2023. Si el precio del petróleo y del gas sigue subiendo y la inflación no baja del 5%, subirá otros 25 puntos básicos en su reunión de octubre o diciembre. Mientras no se consiga doblegar la inflación y que se sitúe al menos por debajo del 4%, el BCE tendrá que seguir aplicando una política monetaria de subidas de tipos de interés. No tenemos otro mecanismo (que funcione a corto plazo) para luchar contra la inflación, aún a riesgo de contraer la economía".
Según los datos de Eurostat, la inflación se mantuvo estable en la eurozona en el 5,3% en agosto, lo que supone repetir el menor encarecimiento de los precios desde enero de 2022, mientras que la tasa subyacente de inflación se moderó al 5,3% desde el 5,5%, su nivel más bajo desde el pasado mayo. A pesar de que España es, junto con Bélgica, el país con la inflación más baja de los Veinte, con un 2,4% en ambos casos, hay otros que todavía arrastran un incremento de los precios superior al 6%, como Alemania, Austria, Croacia, Lituania, Eslovenia y Eslovaquia, que lidera el ranking con un 9,6%.
Lo que también reconocen los expertos es que es complicado, incluso para el BCE, saber cuál es el tipo de interés "neutral" con el que la inflación puede volver a su cauce y acercarse al objetivo de en torno al 2% que busca el banco central.
En este sentido, Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas, recuerda que "los bancos centrales cuentan con una información muy detallada y ponderada y, aun así, hay veces (como esta) en que sus decisiones no son fáciles. Además, las autoridades monetarias, y el BCE no es excepción, han reconocido que es muy difícil calibrar cuánto tiempo tardan en hacer efecto sus decisiones y el impacto final de las mismas, por lo que hay que ser prudente en no quedarse corto y en no pasarse". En su opinión, lo más previsible es que no haya más movimientos en lo que queda de año, siempre que la inflación mantenga una tendencia a la baja.
Cuándo bajarán los tipos de interés
Bank of America apunta a junio de 2024 como fecha para el primer recorte de tipos dadas sus previsiones de inflación y unas perspectivas de crecimiento débiles. Se trata de un pronóstico que comparten muchos economistas y analistas españoles.
Uno de ellos es Miguel Córdoba, que también estima que las primeras bajadas de los tipos de interés llegarán en la parte central del próximo ejercicio, "es decir, entre abril y octubre". No obstante, el economista insiste en que "todo dependerá de la evolución de la inflación y la actuación de la Reserva Federal de EEUU en materia de tipos de interés. Hay que asumir tipos de entre el 4% y el 5% de manera temporal para luego ir bajando".
El departamento de análisis de Bankinter, por su parte, cree que se está reduciendo la probabilidad de que haya una rebaja de tipos en 2024 y que, de producirse, será a finales de año o en 2025. De hecho, sus cálculos sitúan el precio del dinero en el 4,5% este diciembre, en el 4,25% a cierre de 2024 y en el 3,5% a cierre de 2025.
El director de Estudios Financieros de Funcas también ve posible una bajada en el primer semestre de 2024, "si se logra ‘domar’ la inflación y se comprueba que la economía tiene poco tono de crecimiento". Santiago Carbó insiste en que "lo único que podría adelantar esa decisión es una "pasada de frenada" con la que un entorno económico muy adverso requeriría un estímulo. Pero no podemos olvidar que la inflación sigue alta".
El euríbor estará por encima del 4%
La nueva subida de los tipos de interés, y las futuras que podrían acometer el BCE para doblegar la inflación, impedirá que el euríbor dé una tregua a los hipotecados en los próximos meses. Y es que el mercado cree que el indicador todavía tiene recorrido al alza, aunque cada vez es más limitado.
En agosto, el principal indicador para la mayoría de los hipotecados cayó por primera vez desde enero de 2022, aunque su media mensual se quedó por encima del 4%. Pero, en lo que llevamos de septiembre, el indicador hipotecario está repuntando de nuevo y ya ronda el 4,16% en tasa diaria.
Además, las previsiones apuntan a que se quedará alrededor de ese nivel tanto en este ejercicio como en el próximo. Funcas, sin ir más lejos, sitúa la media anual de 2023 en el 4,25% y en el 4% en 2024. Desde BBVA Research no descartan incluso que alcance el 4,5% en los próximos meses, mientras que el consenso de expertos que recoge el Panel de Funcas estima que el euríbor alcanzará a finales de 2024 valores superiores al 3,5%, dos décimas más que lo que vaticinaba en julio.
Con este escenario sobre la mesa, las cuotas de las hipotecas variables referenciadas a este indicador seguirán encareciéndose, aunque a un ritmo menos intenso que hasta ahora.
Eso es lo que cree Miguel Córdoba, quien afirma que “el euríbor puede subir para luego estabilizarse y volver a descender. En los próximos dos años hará ese movimiento, y espero que llegue a niveles del 2% o el 3% para finales de 2025. Lógicamente en los próximos seis meses habrá encarecimiento de las ofertas fijas y mixtas de hipotecas, que están totalmente ligadas a este índice, aunque no debería suponer más de medio punto en términos porcentuales. El sufrimiento de los hipotecados actuales o de los potenciales futuros ya casi ha acabado”.
Muchos consumidores se preguntan cuál es el techo del euríbor y si podría volver al 5% como en 2008. En este sentido, el director general de idealista/hipotecas afirma que “especular sobre el futuro del euríbor y su techo es arriesgado, ya que todo dependerá de la evolución de la inflación y el posible impacto de las subidas de tipos en el crecimiento económico y el empleo”. No obstante, Juan Villén confiesa que “no debemos olvidar que históricamente la inflación resulta difícil de doblegar, y que hemos visto tipos más altos que los actuales”.
También hay muchos hipotecados con un préstamo variable que están renegociando las condiciones, ya sea con su banco o con otro, con el fin de protegerse de las subidas del euríbor. Una tendencia que se mantendrá. Según Juan Villén, “seguiremos viendo muchos cambios de hipoteca de variable a fija o mixta, renegociando en su propio banco (novaciones) o cambiando de entidad (subrogaciones) buscando un tipo más bajo y seguro”.
Como recuerda el director general de idealista/hipotecas, “los bancos se encuentran ahora en una encrucijada, presionados por la mayor amortización anticipada de la cartera hipotecaria y la pelea por captar clientes en un mercado de nuevas hipotecas que se ha reducido sensiblemente. Seguramente continuaremos viendo ofertas agresivas de diferentes bancos, especialmente en hipotecas mixtas con un plazo fijo corto, entre 3 y 5 años”, matiza Villén, que añade que esta estrategia comercial tendrá una doble vertiente: atraer clientes de otros bancos y también ganar clientes que necesitan financiar la compra de su vivienda.
No obstante, el experto recuerda que no solo el euríbor reflejará la décima subida del precio del dinero consecutiva, sino que las ofertas hipotecarias fijas y mixtas también se encarecerán. Lo mismo cree el economista Manuel Romera, quien indica que, “mientras sigan subiendo los tipos de interés, las subidas del euríbor son seguras y también los tipos de interés que aplican los bancos”.
Aun así, sigue siendo un buen momento para cambiar de hipoteca si los consumidores consiguen mejores condiciones que las que tienen. Por ejemplo, subrogar la hipoteca a otro banco puede ser una alternativa adecuada si la nueva entidad alarga el vencimiento del préstamo y el cliente consigue rebajar la cuota amortizativa.
La decisión, como insisten desde Funcas, “depende de cada persona. Basta con probar y comparar ofertas. Entre los factores que influyen están los años que quedan de pago, las comisiones de cancelación, el perfil de riesgo y el porcentaje de renta dedicado a hipoteca”.
Un lastre para los consumidores con menos poder adquisitivo
Las subidas de tipos anunciadas hasta ahora por el BCE afectan sobremanera a los consumidores con bajos ingresos, ya que tendrán más difícil acceder a una hipoteca para comprar una vivienda, ya que no pueden afrontar las nuevas cuotas hipotecarias y tienen más riesgo de impago.
Tal y como explica el economista Miguel Córdoba, “el problema no es de solvencia, sino de renta disponible. Si ganas 2.000€ al mes no puedes tomar una hipoteca de 300.000€. Y si ganas 4.000€ y has decidido comprar una casa, que la cuota sea de 1.200€ o de 1.250€ no es lo más relevante, ya que, si en 2024 se domina la inflación, probablemente esa cuota pasará a ser de 1.150€ si se ha hecho a tipo variable. El problema es que hay poca gente que gane 4.000€ al mes o más y, por tanto, la demanda no inversora se retira. De hecho, más de la mitad de los pisos adquiridos en este año se han hecho sin hipoteca, es decir, los han comprado personas con alto nivel adquisitivo, fondos de inversión o extranjeros ricos". Así, aconseja mantenerse alerta frente a la inflación, señalando que esta no está controlada. Cita el aumento de los precios del petróleo y gas, así como la fortaleza del dólar frente al euro, como factores preocupantes. Argumenta que es necesario empezar a incrementar las tasas de interés.
Julián Salcedo, líder del Foro de Economistas Inmobiliarios, también prevé más aumentos en las tasas si la inflación y los precios del petróleo y gas no se estabilizan. Sugiere que el Banco Central Europeo (BCE) no tiene más opción, a corto plazo, que seguir elevando las tasas para combatir la inflación, aunque esto pueda afectar al crecimiento económico.
Según Eurostat, la inflación se mantuvo en el 5,3% en la zona euro en agosto. Aunque España y Bélgica tienen las tasas de inflación más bajas, hay países con incrementos significativos en los precios, superando el 6% en algunos casos, como Alemania y Eslovaquia, que lidera con un 9,6%.
Santiago Carbó, de Funcas, destaca la complejidad de la toma de decisiones para el BCE en cuanto a tasas de interés. Resalta la incertidumbre sobre cuándo y cómo las decisiones del BCE afectarán la inflación y la economía en general.
La firma de inversión Link Securities advierte que es probable que las tasas de interés se mantengan elevadas más tiempo del que muchos inversores anticipan.
En cuanto a cuándo podrían disminuir las tasas, Bank of America apunta a junio de 2024, considerando las expectativas de inflación y un débil crecimiento económico. Miguel Córdoba, por su parte, también espera que las tasas puedan comenzar a disminuir en la segunda mitad de 2024, dependiendo de la inflación y las decisiones de la Reserva Federal de Estados Unidos.
El equipo de análisis de Bankinter sugiere que la probabilidad de una reducción en las tasas en 2024 está disminuyendo y que si ocurriera, sería a finales de ese año o en 2025.
Manuel Romera, de IE University, considera que cualquier reducción en las tasas podría incluso demorarse hasta finales de 2024 o principios de 2025.
La previsión de que el euríbor podría seguir subiendo en el corto y medio plazo es motivo de preocupación tanto para los consumidores como para las instituciones financieras.
Para los consumidores que ya tienen una hipoteca variable, el aumento del euríbor significa que sus pagos mensuales también subirán. Este es un momento en el que muchas personas podrían considerar cambiar a una hipoteca fija o mixta, especialmente si creen que las tasas seguirán subiendo en el futuro. Sin embargo, tal como señalan algunos expertos, cambiar ahora podría resultar en un tipo de interés más alto comparado con el que podrían conseguir en un par de años.
